GAYRİMENKUL SATIŞLARININ VERGİLENDİRİLMESİ

Anıl Sürmeli

Mali Müşavir I MAAT

Gayrimenkul; niteliği itibarıyla taşınabilir olmayan, ev, arsa, işyeri gibi ekonomik bir kıymete sahip varlıklardır. Gayrimenkullerin devri veya alım ve satımı, teslim ile veya noter huzurunda yapılacak sözleşme ile değil, tapu kayıtlarında tescil yoluyla gerçekleşmektedir.

Şahıslar (gerçek kişiler) tarafından gerçekleştirilen gayrimenkul satışları “Değer Artış Kazancı” ’nın konusuna girmekte olup, şirketler tarafından aktiflerinde kayıtlı gayrimenkullerin satışı ise “Kurum Kazancı” olarak değerlendirilmektedir.

Bu yazımızın konusunu; Değer Artış Kazancı oluşturmaktadır.

Değer Artış Kazancı İstisnası

Gerçek kişi şahısların, edinmiş oldukları gayrimenkulleri satmaları durumunda elde ettikleri gelir; Değer Artış Kazancı olarak adlandırılmaktadır. Değer Artış Kazancından söz edilebilmesi için; satışa konu olan gayrimenkulün edinim (iktisap) tarihinin henüz 5 yılı geçmemiş olması gerekir. 5 yıl içerisinde yapılan satışlardan doğan kazançlar Gelir Vergisine tabi olmaktadır. Haliyle, edinim yani iktisap tarihi, vergilendirme açısından önem teşkil etmektedir. Edinim tarihi tapuya tescil edildiği tarihtir. 5 yıl geçtikten sonra yapılacak olan satışlardan elde edilen kazançlar ise; Değer Artış Kazancından yani Gelir Vergisinden istisna olacaktır. Tabii ki bu istisna, gayrimenkul alım ve satımı ile uğraşanları kapsamamaktadır. Bir takvim yılı içerisinde, belli sıklıklarla gayrimenkul satışı yapmakta olan şahıslar için de bu satışlar, ticari faaliyet olarak nitelendirilip, ona göre vergilendirilmelidir.

Değer Artış Kazancının Hesaplanması ve Vergilendirilmesi

5 yıl içerisinde satılan bir gayrimenkulde, Satış Kazancı; satılan bedel ile alış bedeli arasındaki fark olarak basitçe hesaplanmamaktadır. Gelir Vergisi Kanunu uyarınca, Alış bedelinin endeksleme (değerleme) yoluyla satış tarihindeki Alış maliyetine getirilmesi gerekmektedir. Endeksleme; her ay açıklanan Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi ne göre yapılmaktadır. Endekslenmiş Alış maliyetine göre hesaplanacak kazanç ayrıca; İdare tarafından her yıl belirlenen vergiden istisna tutar da düşülmek suretiyle Gelir Vergisine tabi tutulacaktır.

Örneğin;

Alış Tarihi ve Alış Bedeli: 15.02.2011’de 200.000 TL’ye alınmış bir gayrimenkul

Satış Tarihi ve Satış Bedeli: 15.06.2014’de 500.000 TL’ye satılsın

Tapu Masrafı: 10.000 TL (satıcıya ait)

İlk önce; Alış Bedelinin (200.000 TL’nin), satış tarihindeki değerinin bulunması gerekir. İlgili aylar için açıklanan Yİ-ÜFE oranlarına göre yapılacak endeksleme sonucu, endekslenmiş Alış Bedeli; 254.950 TL olmaktadır. Dolayısıyla;

Satış Bedeli – Endekslenmiş Alış Bedeli (500.000 TL – 254.950 TL)= 245.050 TL

Gelir Vergisi Kanunu’nun 81. maddesi, Değer Artış Kazancının matrahını hesaplarken, “satıcının uhdesinde kalan, elden çıkarma dolayısıyla yapılan giderlerin, ödenen vergi ve harçların, matrahtan indirilebileceğini” belirtmektedir. Örneğimizde, tapuya satıcı tarafından ödenmiş olan 10.000 TL tutarındaki masrafın da matrahtan indirilmesi mümkündür. (245.050 TL – 10.000 TL)

Değer Artış Kazanç Matrahı = 235.050 TL

Endeksleme ve satıcı tarafından ödenen masrafların düşülmesi sonucu geriye sadece, idare tarafından her yıl belirlenen İstisna Tutarın düşülmesi kalmaktadır. Yıllar itibariyle belirlenen Vergiden İstisna tutarlar şöyledir;

2012 yılı için           : 8.800 TL

2013 yılı için           : 9.400 TL

2014 yılı için           : 9.700 TL

2015 yılı için           : 10.600 TL

Örneğimizde gerçekleşen satış 2014 yılı içerisinde olduğundan, istisna tutar 9.700 TL olarak düşülecektir.

(235.050 TL – 9.700 TL) = 225.350 TL Gelir Vergisi Beyannamesi üzerinde vergi matrahı olarak beyan edilecektir. İlgili yılın Gelir Vergisi dilimlerine göre yapılacak olan hesaplamalar sonrası çıkacak olan 71.632,50 TL’lik vergi, mart ve temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenecektir.

Özetle; şahıslar açısından gayrimenkul satışlarında, öne çıkan ve dikkat edilmesi gereken hususlar şöyledir;

  • Edinme (iktisap) tarihinin belirlenmesi ve istisnanın değerlendirilmesi
  • 5 yıllık istisna yok ise, kazancın tespitinde; ÜFE’ye göre alış bedelinin endekslemeye tabi tutulması
  • Satıcı tarafından ödenen; masraf, vergi ve harçların matrahtan indirilmesi
  • İdare tarafından her yıl açıklanan, Vergiden İstisna Tutarın matrahtan indirilmesi

Her yıl mart ayı içerisinde verilen Gelir Vergisi Beyanlarınızda, varsa Değer Artış Kazançlarınızı beyan etmeyi unutmayınız.