KURUMLARDA G. MENKUL SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI VE YENİLEME FONU

Anıl Sürmeli

Mali Müşavir I MAAT

Bu yazının amacı; şirketlerin aktiflerinde kayıtlı bulunan Gayrimenkullerini satmaya karar verdiklerinde, bunun vergisel sonuçlarının ne olacağını, güncel mevzuat açısından değerlendirmektir. Ayrıca; Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası ile Yenileme Fonu uygulamasından birlikte faydalanılıp faydalanılamayacağı konusunda, daha önceden verilmiş olan Özelgeler kapsamında, dikkat edilmesi gereken noktaları ortaya koymaktır. Hemen belirtmek gerekir ki, yazımızda bahsi geçen şirketler, gayrimenkul alım-satımı ile iştigal etmeyen şirketlerdir.

Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası

Bu istisna, 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/e maddesinde belirlenmiş olup, özetle; kurumların en az iki (2) tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlarının satışından doğan kazançlarının %50’lik kısmının vergiden istisna tutulmasıdır. (Hatırlayacağınız üzere, 5 Aralık 2017 yılında yapılan değişiklik ile, %75 olan istisna oranı %50’ye düşürülmüş idi.) Tabi ki bu istisnadan faydalanabilmek için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir;

  • İki tam yıl aktifte bulunma şartı
  • Satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi. Trampa veya takas geçerli değildir
  • İstisnaya konu olan kazanç tutarı, pasifte özel bir Fon hesabında 5 yıl süre boyunca tutulmalıdır, tek istisnası sermayeye ilave edilebilir

Kanun tarafından tanınan bu istisnanın temel amacı, kurumların mali ve finansal yapılarının güçlendirilmesine destek olmak, satış bedelinin 2 yıl içerisinde tamamının tahsil şartı ile, firmanın Dönen Varlıklarına katkı sağlanması suretiyle ekonomik faaliyetlerde daha etkin kullanılması amaçlanmaktadır.

Ayrıca, ilgili koşullarda yapılan Gayrimenkul Satışının KDV’den istisna olduğunu da hatırlatmakta fayda var.

Yenileme Fonu Uygulaması

Vergi Usul Kanununun 328/4.maddesinde belirtilen “Yenileme Fonu” uygulaması özetle; şirketlerin aktiflerinde yer alan amortismana tabi iktisadi kıymetlerini, yenilemek maksadıyla satmaları durumunda, oluşan Kar’ı vergilendirmeyip, pasifte geçici bir fon hesabında tutmalarına imkân sağlamaktadır. Kar, 3 yıl süreyle ilgili fon hesabında bekletilir. 3 yıl içerisinde yenisi alınan iktisadi kıymetin amortisman giderleri, fonda bekleyen Kar ile karşılaştırılmak suretiyle doğrudan vergilendirilmeden eritilir. Eğer ki 3 yılın sonuna kadar, yenileme gerçekleşmemiş ise, fonda bekleyen Kar olduğu gibi vergilendirilir.

Bir nevi vergi erteleme işlevi olarak da görülebilen bu uygulamanın temel amacı; firmaların iktisadi kıymetlerini yenilemeye teşvik etmek suretiyle faaliyetlerine katkı sağlamaktır. Uygulama koşulu olarak, firmanın iktisadi kıymetini yenileme yönünde bir irade göstermesi hatta bunu satış evvelinde bir Yönetim Kararı ile desteklemesi önemlidir.

Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası ve Yenileme Fonu uygulamalarının neler olduğu konusuna kısaca değindikten sonra, her iki uygulamanın sunduğu avantajlardan birlikte yararlanabilme konusunu bir örnek ile değerlendirelim.

Örnek

ABC şirketi, 12 yıl önce 500.000 TL’ye satın almış olduğu şirket gayrimenkulünü bugün itibariyle 4.000.000 TL’ye satacağını varsayalım. Normal şartlarda, hiçbir istisna veya uygulamadan faydalanılmadığı durumda, çıkacak olan 3.500.000 TL’lik Karın 770.000 TL’si (%22 KV) kurumlar vergisi kapsamında vergilendirilecektir.

Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnası;

Yukarıda açıklanan koşullar dahilinde, satıştan doğacak olan 3.500.000 TL’lik KAR’ın %50’si olan 1.750.000 TL istisna kapsamında pasifte özel bir fona alınacak, kalan diğer %50 kar tutarı ise vergiye tabi olacaktır. (385.000 TL Kurumlar Vergisi)

Yenileme Fonu;

Yukarıda açıklanan koşullar dahilinde toplam 3.500.000 TL’lik karın, vergiye tabi olacak olan %50’lik kısmı, yeni bir gayrimenkul alınacak olması şartı ile pasifte Yenileme Fonu’na alınabilir.

Peki örnekte olduğu gibi her iki uygulamadan da birlikte faydalanılması mümkün müdür? İdarenin bu konuya bakışı nedir? Ve hangi şartlarda uygulanabilir?

Kanun ve tebliğlerde açıkça bu konu hakkında bir açıklama bulunmamaktadır. Bu yönde, firmaların farklı dönemlerde İdare’den istemiş oldukları Özelgeler mevcut. Özelgelerde verilen tüm görüşler, firmaların satış işlemlerinin kanunun temel çıkış amaçlarına uygun olup olmadığı noktasında birleşmektedir. Şöyle ki; gayrimenkul satış kazancı istisnasından faydalanabilmek için mutlaka bir “ekonomik fayda” sağlanması gerekirken, yenileme fonu uygulamasından faydalanabilmek için ise, aynı cins iktisadi kıymetin yenilenmesi konusunda bir iradenin varlığı öngörülmektedir.

İki uygulamadan birlikte faydalanabilmek için ise, ortak amaç olan, iktisadi kıymeti yenilemenin bir ekonomik fayda sağlıyor olması gerektiği noktasında ortaya çıkmaktadır.

Değerlendirme

Özetle, her iki uygulamadan birlikte faydalanabilmek için şu hususların varlığına dikkat etmek gerekmektedir:

  • Gayrimenkulün satışının firma için bir ekonomik fayda sağlıyor olması gerekmektedir. Eskimiş ve yıpranmış olması, yeterli işlevsellikten ve büyüklükten uzak olması veya konumu itibariyle ihtiyaçlara yanıt vermemesi gibi nedenlerden ötürü satılıyor olması

Bu satışın akabinde, yeni bir gayrimenkulün satın alınması gerekliliği konusunda bir irade ortaya konmuş olması gerekmektedir. Yeni gayrimenkul alımı için Yönetim Kararı, araştırmaların veya bu yönde girişimlerin başlamış olması gibi..

TR | EN